“最后悔的事，就是全款买了车位。”家住四川成都的李菲在社交媒体感叹。2017年她全款17万元购置车位，彼时房子首付也才30万元。最近偶尔看到业主群信息，她的心凉了半截——小区车位的月租金已经降到了300元，还包每月100元的车位管理费。“把车位租出去的每月收益只有200元，不考虑通胀要70年回本，真是赔大了。”她懊悔地说道。曾几何时，车位还是抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少人卖房时的“累赘”，还成为拖累开发商的“烫手山芋”。车位，为什么卖不动了？图片由豆包ai生成 提示词：停车位车位的逻辑，是奢侈品？价格“跳水”的车位，几乎成为李菲近年来最后悔的一笔消费。彼时为了停车方便，李菲毫不犹豫地斥资17万元买下车位。去年从小区搬走后，李菲想将闲置的车位出手。不过房产中介告诉她，目前小区车位挂牌价仅为10万元左右，但已经两三年都没有实际成交了。要知道，她当初的购买价是17万元，接近腰斩的价格令她难以接受。虽然有些不情愿，但李菲最终还是以10万元的价格将车位信息挂到了中介，期待能有买家来咨询。只是，车位挂出去近半年都无人问津。直到偶然看到小区业主群里的信息，她才知道为什么没人来询价。令她震惊的是，小区业主群里不仅有300元包管理费出租车位的业主，讨论中甚至出现了只要付管理费（100元/月）就愿意出租车位的业主。近年来，车位的价格出现了大幅度的下降，可即便是降价也难以去化，法拍市场就是一个很好的观察窗口。据中指研究院最新报告，2025年1—2月全国各物业类型法拍项目中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中交易截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率只有9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。供求关系，是决定车位价格的关键。即便车位租金与价格降到这个程度，李菲观察车库里还是有很多空着的车位。她分析，小区车位降价的重要原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。一名车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性因素。车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。在一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，由于前期大规模的房地产开发以及较高的车位比要求，随着大量新建小区的车位供应集中入市，导致库存积压；而在中小城市，随着城市化进程加速，房地产开发规模扩大，车位建设数量也在快速增长，但需求端增长相对缓慢，同样面临库存上升的问题。广州市交通运输局在2024年7月发布过的一份材料显示，截至2023年底，广州市共有停车泊位约388.3万个，小汽车保有量约355.7万辆，停车泊位供给率为1.09个/辆。再以武汉为例，武汉城建集团旗下设计咨询集团交通公司发布的《2023年度武汉市停车发展蓝皮书》显示，2023年武汉市机动车拥有量达455万辆，累计建成停车位477.91万个，停车位比机动车多22万个，车位比达到1:1.01。“再加上多数车位没有产权，无法像住宅房产那样抵押，在只有使用价值的情况下价格受需求影响更明显，跌起来比较狠。”该销售说道。“与住宅的刚需属性不同，车位与奢侈品的逻辑更像，本质上属于提高生活水准的非必需品，不买的话也可以租。”有着多年车位包销操盘经验的车位营销专家张冰对中国新闻周刊说道。资深地产专家、千羽咨询总经理李巧玲同样将车位比作奢侈品。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户往往优先选择租赁车位。不过车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，对于核心区位的优质盘，规定的车位比大都不够，往往不等项目交付车位就售罄。但对于大多数普通楼盘来说，车位作为大宗的改善品，销售困难的现状短期难以改变。尤其是下沉市场的新盘，车位销售问题更为突出。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下沉市场新楼盘的车位去化，能到20%就不错了。”2万元的车位，难住开发商从供应的角度来看，难卖的车位成为开发商们的“烫手山芋”。曾几何时，车位是开发商获得溢价的“利器”，而今却成为需要急切甩掉的“包袱”。有着超过20年地产从业经验的李巧玲感叹，地产火热的那些年，二线城市核心区位的车位单价可以轻松卖到小二十万元；而现今不少开发商甚至推出了“买房送车位”的促销手段，车位沦为“赠品”。李巧玲与各地一线开发商有着深入交流。她了解到，目前新建住宅小区车位以地下车库为主，地下车库的建设其实是房地产投资里占比相对较大的一个环节——每平方米面积地库的刚性投资成本至少是2300元，算下来实际上一个车位的建设成本在7万—9万元，这意味着车位至少卖10万元才能回本。卖不出去的车位，给开发商带来了很大的压力，而降价几乎成为去库存的最直接方式。据李巧玲的实地探访，中部地区三线城市车位价格普遍在6万元左右，更低线的县城在4万元左右。而一些西北地区的小城市车位价格甚至低到了2万元，堪称流血出售。而折价赔钱出售，也是开发商为了“回血”不得不做的决定。因为只要车位不脱手，开发商就要负担金额不菲的管理费用，同时还要承担时间流逝带来的折旧贬值。更何况，如果车位积压在开发商手里，只会越来越难卖。“从住宅小区的生命周期来看，随着时间推移实力业主会逐渐搬离，再搬进来的客户实力一定会下降，进一步的销售只会更加恶化。”张冰分析。困境在于，即便折价销售，情况也不容乐观。按照李巧玲的观察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不超过50%。其实并不是开发商愿意建设“超额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的政策法规要求规定。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、教授赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡建设部国家标准《住宅性能评定标准》（编号为gb/t50362-2022）规定，3a级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地标准；2a级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地标准；1a级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地标准。这一规定旨在确保住宅建设能够提供足够的机动车停车位，满足居民停车需求。而具体到地方，标准可能会更高。“各地住建部门有不同的规定，比如山东淄博规定新房车位配比为1:1.5。开发商会根据建设小区的档次安排车位比。高级住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步介绍。北京金诉律师事务所主任律师、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，开发商建设车位的数量配比一般会由市场需求、土地出让时的规划条件、当地的政策等多个原因综合决定。张冰观察，目前来看多地住建部门的车位规划比例大多在1:1左右，但很多城市的车位比甚至普遍配到 1.2、1.5。即便是每户一个车位，这样的配比也处于超配状态。车位去库存，仍在路上而在房地产的深度调整阶段，多数的低线城市或许并不需要如此规模的车位供应。张冰指出，“一刀切”的配比初衷是好的，满足需求、提升品质。但是需求端也在不断变化，各地、各小区之间差异很大，情况多有不同。“很多家庭没有车，也有不少家庭有多套房，而且低线城市停车的空间更多，路边等公共区域都是选择。从车位营销实践的角度看，如果单纯按照配比来做车位规划，就难免导致车位过剩的情况。”张冰说道。在多位受访人士看来，平衡好供需关系，或将有效改善当下车位难卖的市场局面。王玉臣律师指出，开发商在开发建设前期，在车位的规划设计上应该摆脱“一刀切”的惯性，既要符合地方政策要求，又要充分考虑市场的真实需求。“我认为在现在这个市场情况下，1:0.75的车位配比是合适的，甚至1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的局面。县城地产开发利润微薄，销售不利，甚至还存在亏本的风险。减少车位，就能给企业降低很大的投资成本，既降低负担，又提升去化。”李巧玲说道。值得注意的是，近年来地方政府也发布政策着力于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销推广、优化管理等手段。2024年10月，成都市住房城乡建设局等5部门发布通知，将明确计税价格标准，鼓励各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴政策，并优化管理措施提升使用效率。2024年11月，乐山市住房城乡建设局和财政局联合发布通知，在乐山市中区、乐山高新区范围内，购买符合条件的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级范围（含高新区）购买新建车位的购房人可申请每个车位2000元的现金补贴。同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按规定与商品房销售同步实施。房地产开发企业不得捆绑销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。政策发力之外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲认为，对于开发商而言，卖好车位这件事应该从建设车位之前就开始。第一是要“降本”，在满足规范条件下减少地库的开挖，降低车库层高，减少不必要的空间浪费。“刚需楼盘三米六七的层高，但很多项目会做到四米二，其实是存在空间浪费的，会加重投资负担。”李巧玲说道。第二是要“增效”，在车位“奢侈品”的营销逻辑下，应提升车库的附加价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价格是14万元，而周边都是6万元，但其去化率在90%以上。秘诀就在于该楼盘做好了地库美化与车主服务，地库造型美观且管理精细化，提升尊荣感；管理方还推出了专属于业主的低价便捷洗车服务，为业主大大节省时间。无论如何，车位这类不一样的“奢侈品”，需要迎来一场彻底的变化了。参考资料：《法拍房市场：2025年1—2月一拍成交占比反弹，折价率提升至75%，头部城市表现亮眼》，2025-03-13，中指研究院作者：于盛梅编辑：余源
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